Rechte und Pflichten zum Stockwerkeigentum
Artikel von Rechtsanwältin Karin Hubmann im Schaffhauser Immobilienmagazin (September 2022)
Gitter fangen Fliegen im Stockwerkeigentum
Brauchen Fliegengitter an einer ganzen Fensterfront der Aussenfassade eines Mehrfamilienhausees eine Bewilligung? Nein, weil, es vorbehältlich der jeweils geltenden Bauordnungs- und Zonenvorschriften keine öffentlich-rechtliche Baubewilligung braucht, oder Ja, weil es eine Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft (nachfolgend Gemeinschaft) benötigt? Um Unstimmigkeiten mit der Gemeinschaft zu vermeiden, lohnt es sich, das Reglement vorgängig zu lesen sowie sich über die Rechten und Pflichten beim Stockwerkeigentum zu informieren.
Wohnung im Sonderrecht
Die Gemeinschafter haben grundsätzlich das Recht, den Innenausbau ihrer Stockwerkeinheit bzw. Wohnung im Sonderrecht so weit frei zu bestimmen, als damit die Funktion und das Erscheinen von gemeinschaftlichen Teilen nicht beeinträchtigt wird. Zulässig ist beispielsweise das Versetzen oder Beseitigen von nichttragenden Wänden, neue oder zusätzliche elektrische oder sanitäre Installationen oder das Anbringen von Boden-, Wand- und Deckenbelägen in der Wohnung.
Die Gemeinschafter sind zur schonenden Rechtsausübung ihrer Wohnung verpflichtet. Dies bedeutet, dass die Gemeinschafter die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen des Stockwerkeigentumsgebäudes in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung weder verändern noch beschädigen dürfen. Dazu gehört auch die Pflicht, um gutes Aussehen des Gebäudes besorgt zu sein. Defekte Rollläden, Jalousien oder Sonnenstoren müssen trotz eines Sonderrechtes daran repariert werden und allfällige Änderungen daran bedürfen der Zustimmung der Gemeinschaft.
Was ist beim Anbringen von Fliegengittern nun zu beachten?
Das Anbringen von Fliegengittern an der gesamten Fensterfront ist rechtlich gesehen die Veränderung eines äusseren, gemeinschaftlichen Bauteils, welcher die Erscheinung der Baute (Farbton und Machart der Fenster) zur Folge hat und (so die Annahme) im ausschliesslichen Individualinteresse des Fliegenfängers liegt. Diese Fliegengitter sind somit aus Optik der Gemeinschaft als «luxuriös» anzusehen und bedürfen in der Regel eine einstimmige Zustimmung der Gemeinschaft (Art. 647c ff. ZGB).
Wie ist in der Praxis mit solchen Situationen umzugehen? Es ist sehr förderlich, eine möglichst unkomplizierte und regelmässige Zusammenkunft der Gemeinschafter zu institutionalisieren. In diesem Rahmen, und sei es bei einer Begehung des Gartens (im Sondernutzungsrecht), können Bedürfnisse und Neuerungen von den Gemeinschaftern eingebracht und direkt vorbesprochen werden. Idealerweise werden diese Anliegen dann für die formelle Stockwerkeigentümerversammlung traktandiert, frühzeitig (i.d.R. 20 Tage) mitgeteilt und an der Versammlung formell beschlossen sowie protokolliert. Nicht zuletzt sollte auch der gemeinschaftliche Charakter des Stockwerkeigentums im Hinterkopf behalten werden. Diese Wohnform ermöglicht viele Vorteile (z.B. gemeinsame Heizung, Parkierungs- und Gartenanlage), bedingt aber auch ein gewisses Mass an Kompromissbereitschaft. Ein vorerst unkompliziertes Vorgehen kann vieles ersparen und ermöglicht Ihnen, einige Fliegen mit einem Klaps zu erledigen!
Anwaltsbüro Hubmann
Karin Hubmann betreibt als Rechtsanwältin (eingetragen im Schaffhauser Anwaltsregister, CAS Bau- und Immobilienrecht) ein eigenes Anwaltsbüro mit Daniel Buchmann (lic. iur.) als Rechtskonsulent. Das Anwaltsbüro Hubmann berät und prozessiert (nur Karin Hubmann) vorwiegend im Bereich des Bau-, Planungs-, Vergabe- und Immobilienrechtes (weitere Rechtsgebiete auf Anfrage).